一、农用地基准地价名词解释

农用地基准地价定义：市(州)或县(市、区)政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

二、农用地基准地价制定的意义

农用地基准地价是公示地价体系之一，制定农用地基准地价，建立科学合理的农用地基准地价体系，为农用地使用制度改革、制度国家征用农用地补偿方案、耕地占补平衡和基本农田保护制度提供依据和价格参考，将有利于维护农民土地承包经营权，促进农村土地流转，提高土地资源的利用效率，同时也有利于加快农村土地的规模化经营，进而加快发展农业现代化的进程。

三、农用地基准地价工作开展概况

2020年12月，益阳市大通湖区自然资源局通过公开招投标确定技术承担单位，技术单位严格依据技术规程和工作流程，经外业调查、技术成果的编制、征求局内和各单位意见、召开听证会等多个环节，形成初步成果。2021年10月18日，省自然资源厅下发《湖南省农用地定级与基准地价评估技术规范》（湘自资办发〔2021〕124号），技术单位对市本级农用地基准地价进行了调整，益阳市大通湖区自然资源局就调整后的成果再次征求了相关单位意见，并通过市级专家评审，形成了大通湖区国有农用地定级与基准地价评估成果。

四、农用地基准地价技术路线及主要内容

1.技术路线

总体遵循“以土地定级（或根据影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，利用土地收益或市场地价资料评估基准地价”的技术思路，在成果体系上突出理论性、规范性与实用性、可操作性的统一，在技术手段上注重运用现代信息技术辅助定级估价。

2.农用地定级

对耕地、园地、林地和坑塘水面以地块图斑为定级单元，采用因素法进行分类定级。首先结合收集的资料及实地调查，确定各地类定级因素因子体系，采用特尔菲法确定因素因子权重；计算各定级单元定级指数；根据综合分值采用定级指数频率曲线法对各地类级别进行初步划分；通过征求相关单位意见进行检验、调整，得到最终的定级成果（耕地、园地、林地、坑塘水面均划分了三个级别）。

3.农用地估价

根据农用地流转、收集的基础资料情况，采用样地地价平均法、定级指数模型法评估基准地价，即在农用地定级基础上，用投入产出样点资料和市场交易样地资料评估基准地价，并通过定级指数及样点地价资料建立地价测算模型进行测算，最终得农用地基准地价。其中，水田承包经营权（30年）最高为14500元/亩，最低9500元/亩，经营权（1年期）最高为900元/亩，最低600元/亩；旱地承包经营权（30年）最高为12000元/亩，最低7700元/亩，经营权（1年期）最高为700元/亩，最低500元/亩；园地承包经营权（30年）最高为9800元/亩，最低6100元/亩；林地承包经营权（70年）最高为8900元/亩，最低5100元/亩；坑塘水面承包经营权（30年）最高为15200元/亩，最低10200元/亩。

4.宗地地价修正体系的编制

根据各不同区域的实际情况，分别建立耕地、园地、林地和坑塘水面宗地地价修正体系。

5.其它情况说明

针对农村道路和沟渠，一般而言单独流转无收益，不具有定级意义，故不对其进行定级与估价；设施农用地则参照收益相近地类的级别及价格体系。

五、成果应用

1.在农用地流转中的应用

随着土地市场的发展，农用地流转市场的建立亦呈趋势，随着农用地进入市场，必须按照市场经济规律的要求，建立一套完整的农用地定级估价管理机制，建立统一的市场管理机制。应用农用地定级估价成果可以根据农用地质量差异进行优化配置，发挥农用地利用的最大效益。搞好国有农用地定级估价工作，对运行市场机制配置土地资源、合理利用农用地、实现国有农用地资产经营最大效益具有十分重要的作用。国有农用地定级估价有利于农用地土地市场的建立，对于尽快建立城乡土地统一管理的机制具有十分重要的作用。

2.在全民所有自然资源资产清查中的应用

根据《全民所有自然资源资产清查试点技术指南》，对于有政府公示价格体系的自然资源，利用各类自然资源资产基准价、标定价等估算资产价值的，原则上采用基准价。农用地作为全民所有土地资源的重要一类，利用其基准地价成果可为全民所有自然资源资产清查工作提供强有力的保障。

3.在推进农垦改革中的应用

《中共中央国务院关于进一步推进农垦改革发展的意见》(中发（2015）33号）提出，对农垦企业改革改制中涉及的国有农用地，可按需要采取国有土地使用权出让、租赁、作价出资（入股）和保留划拨用地等方式处置。省级以上政府批准实行国有资产授权经营的国有独资企业、国有独资公司等农垦企业，其使用的原生产经营性国有划拨农用地，经批准可以采取作价出资（入股）、授权经营方式处置。由此可见，国有农用地基准地价评估成果可在农垦改革中的国有农用地处置方面发挥重要作用。